深圳楼市仍在冷却期,豪宅销售:买房抽豪华游轮游

来源:九派财经 | 发布日期:2023-12-02 02:20

就在上周,深圳进行了一线城市中最大的楼市调整:一是二套房首付比例降至4成,二是取消总价750万元的“豪宅线”认定标准。

外界看来,这些变化将对深圳楼市带来实质性的影响。

“新政出来后,豪宅市场没有太明显的变化。虽然客户整体到访量有所增加,但实际的成交量并未明显体现出来。”一位深圳豪宅市场的资深从业人士张宗向记者表示,豪宅市场还需更多的信心提振。

近日,九派财经实地走访深圳多个豪宅片区了解到,本该直接刺激的豪宅市场并未如预期般活跃起来,整体反应相对冷淡,两大利好新政或仍需时间发酵。

新政市场反应平淡:开发商加速去化,持续“花式”促销

外界普遍看来,取消“豪宅线”标准的价格限制,又叠加上二套房首付下降的利好,会迅速刺激深圳的豪宅市场。然而,实际情况似乎还未表现出如此趋势。

前海作为粤港澳湾区前沿核芯、高端金融产业、建设城市新中心,在过去的几年里,这个片区被公认为深圳的新兴豪宅板块,屈指可数的住宅产品一度备受追捧。

招商地产今年新推的招商一湾臻邸便位于前海前湾。11月30日,九派财经走访该楼盘发现,作为招商准豪宅产品线的一湾臻邸,今年7月开盘,目前仍处于顺销阶段。

深圳豪宅楼盘。涂梦莹|摄

“目前整体去化率约在5成左右。”一位现场楼盘销售透露,本轮新政后,楼盘到访客户有所增加,一周整体成交3-4套左右。“这段时间出现了新的预定,部分客户有购买实力,但可能资金还没有回笼。”

相较于此前,一湾臻邸的去化情况似乎稍显颓势。据九派财经了解,住宅相对稀缺的前湾片区,总共入市两个住宅盘,即2021年入市的前海天境花园、润峯府,分别推出1003套住宅、743套住宅均在开盘当日售罄。而上述楼盘备案均价超11万元/平,一湾臻邸均价则在10万元/平左右。

与一湾臻邸相隔两公里的深铁前海时代,将在年底推出第三期住宅项目。据现场项目销售人士称,从5月份预热至今,项目整体到访客户大概在1000多左右。但他透露,上述客户并不完全属于住宅产品客户。

“去年比较火的时候,全款客户都占了一半多。上周新政后,整体没太多变化,今年(销售预期)不太好预测。”该人士表示。

当日,九派财经走访其他片区楼盘项目同样发现,新政利好落地后,一定程度上吸引了部分客户到访,但实际成交并未因此有明显的提升,观望情绪较为浓重。

为此,一些开发商也在加速去化库存,通过提供优惠措施来吸引购房需求。有媒体报道,深圳南山绿景白石洲项目推出部分“一口价”房源,活动时间为11月23日-30日,部分房源较原总价减少100万元。其中,以126平方米户型为例,优惠后相当于打了9折。

在走访过程中,九派财经同样了解到,一些楼盘项目提供“花式”促销活动。其中,招商一湾臻邸推出了“挚友计划”,在12月10日前全款到账业主可以报名参与抽奖——豪华游轮8天7夜游。据一湾臻邸介绍,这次游轮船票价值4万元,航线经过深圳、香港和越南。

进入买方市场:整体房源过剩,政策实现需要过程

张宗在深圳从事豪宅销售工作有近十年,见证过豪宅市场的起伏和变化。然而,今年他感受到了一个更明显的市场氛围——买方市场的到来。

“年初以来,(豪宅)市场情况比去年还差一些,豪宅挂牌量上升了许多。”张宗透露,在整体供应量增加的情况下,购房客户的选择性增强,他们变得更加保守,并且更加愿意进行价格比较。

保守还体现在大多数人不愿意“加杠杆”。“从去年开始,很多购房客户都选择全款付款,贷款的意愿不高。”张宗认为,实际上,这次利好新政对很多有实力的客户来说,并不算是一个很明显的激励因素。“他们的购买意愿更多地取决于个人情况和需求。”

一个越来越明显的趋势是,多数深圳豪宅业主下调预期售价,进一步“自降身价”。

2023年下半年,某头部地产公司内部人士陈敏感觉到,深圳二手房挂牌量越来越多,特别是豪宅大平层的价格出现明显回落。“此前,深圳豪宅市场的供应量相对较少,需求量还算比较大,这使得豪宅的价格一直保持在高位。”陈敏认为,这种现状开始明显转变。

近日,据媒体报道,深圳蛇口片区豪宅盘双玺花园一套328平方米户型,10月成交价达5500万元,但11月同户型仅4700万元成交,直降800万元。深圳中原研究中心数据显示,11月,深圳湾、香蜜湖、科技园、前海等豪宅片区,挂牌均价出现下跌。其中,房价最贵的深圳湾片区,挂牌价一度跌破20万元/平方米——这一价格已经保持数年。

陈敏认为,豪宅市场的购买者大多是高净值人群。“他们的资金流动性较强,之前更关注的是豪宅的品质、地段以及投资回报,而不是政策的短期优惠。”

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,目前,深圳豪宅市场出现了一些降价现象,这可以被解释为房源过剩。如果这种情况持续存在,市场不会立即反弹。市场需要至少两三年的积累才能逐渐恢复,这需要一定的时间。

“整体预期还是相对较好的。”严跃进表示,长远来看,市场形势肯定会开始发生变化,政策实施也需要一个过程来产生效果。“如果后续能够促进二手房市场好转,将对豪宅市场产生支撑作用。”